Externalisation des missions d’un syndic de copropriété : que change l’affaire Matera ?

Jusqu’où un syndic de copropriété peut-il externaliser ses missions ? Et à partir de quel moment un prestataire extérieur risque-t-il d’exercer lui-même une activité réglementée de syndic ?

La question prend une nouvelle importance depuis l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 septembre 2026, dans l’affaire opposant notamment plusieurs organisations professionnelles à la société Matera.

Cette décision apporte des précisions intéressantes sur la frontière entre assistance au syndic, externalisation de certaines tâches et exercice de la profession de syndic de copropriété.

Pour les professionnels de l’immobilier, les syndics et les gestionnaires de copropriété, le sujet mérite donc d’être regardé de près.

Pourquoi l’affaire Matera concerne-t-elle les professionnels de l’immobilier ?

Le développement des plateformes numériques, des logiciels immobiliers et de l’intelligence artificielle transforme progressivement les métiers de la copropriété.

Comptabilité, préparation de documents, suivi des travaux, appels de fonds, gestion administrative ou encore assistance juridique : de nombreuses tâches peuvent aujourd’hui être réalisées, en tout ou partie, avec l’aide de prestataires ou d’outils numériques.

Mais une question demeure essentielle :

Peut-on externaliser une tâche sans externaliser la fonction elle-même ?

L’affaire Matera apporte un nouvel éclairage à cette problématique. En effet, dans cette affaire, Matera proposait notamment des services d’accompagnement à des copropriétés ayant choisi le fonctionnement en syndicat coopératif. La Cour de cassation a été amenée à déterminer si ces prestations revenaient à exercer illicitement la profession de syndic.

Petite question : qu’est-ce qu’un syndicat coopératif ?

Dans un syndicat coopératif, le fonctionnement de la copropriété diffère de celui d’une copropriété administrée par un syndic professionnel. Le syndic est choisi parmi les copropriétaires, tandis que le conseil syndical joue un rôle particulièrement important dans la gestion de la copropriété. La copropriété peut néanmoins avoir recours à des professionnels extérieurs pour obtenir une assistance, un conseil ou une expertise.

La question dans notre affaire n’était donc pas simplement de savoir combien de tâches étaient réalisées avec l’aide de Matera, mais de déterminer si cette société se substituait réellement au syndic.

Externaliser certaines tâches signifie-t-il exercer le métier de syndic ?

C’est l’un des principaux enseignements de l’arrêt.

La Cour de cassation rappelle que le droit de la copropriété permet au syndic de faire appel à des tiers pour certaines tâches et de solliciter l’avis de professionnels. Dans l’affaire Matera, les juges ont notamment relevé que la plateforme permettait aux utilisateurs de générer eux-mêmes certains documents et que Matera ne les signait pas. De même, l’accompagnement concernant les travaux ou les démarches auprès des entreprises ne signifiait pas que Matera se substituait au syndic dans la prise de décision et la responsabilité de la gestion.

La Cour a donc considéré que les prestations fournies relevaient de l’assistance et de l’accompagnement, et non de l’exercice illégal de la profession de syndic.

Alors, où se situe la limite entre assistance et exercice de la profession ?

Faut-il considérer qu’un prestataire exerce la profession de syndic dès lors qu’il réalise plusieurs tâches habituellement accomplies par celui-ci ? La Cour de cassation ne retient pas une approche fondée uniquement sur le nombre de missions externalisées. Il faut plutôt regarder concrètement qui conserve le pouvoir de décision et la responsabilité de la gestion.

Plusieurs questions peuvent alors être posées :

• Qui prend les décisions ?
• Qui signe les documents ?
• Qui représente le syndicat des copropriétaires ?
• Qui conserve la maîtrise des comptes ?
• Qui assume la responsabilité de la gestion de la copropriété ?
• Le syndic utilise-t-il les outils et services du prestataire de manière autonome, ou le prestataire agit-il directement à sa place ?

Ces questions permettent de mieux comprendre la frontière entre une prestation d’assistance et l’exercice d’une activité réglementée.

Que dit la loi Hoguet sur l’activité de syndic ?

La profession de syndic de copropriété est une activité réglementée.

La loi Hoguet encadre notamment les personnes qui se livrent habituellement, ou prêtent leur concours même à titre accessoire, aux opérations portant sur certaines activités immobilières réglementées. Cela explique l’importance de la qualification juridique des prestations proposées. Un prestataire ne peut pas simplement multiplier les interventions relevant habituellement du métier de syndic en considérant que l’ensemble reste une simple prestation informatique, administrative ou de conseil.

La qualification dépend des conditions concrètes dans lesquelles les missions sont réalisées.

L’arrêt Matera ne signifie donc pas que toutes les missions d’un syndic peuvent être confiées librement à un prestataire extérieur. La Cour s’est prononcée sur les prestations concrètement examinées dans cette affaire et dans le contexte particulier des syndicats coopératifs.

L’arrêt Matera autorise-t-il l’externalisation de toutes les missions du syndic ?

Non, un syndic ne peut tout externaliser. La décision permet plutôt de rappeler qu’une distinction doit être faite entre :

• l’exécution matérielle d’une tâche, qui peut dans certaines conditions être confiée à un tiers et,
• l’exercice effectif de la fonction de syndic, qui implique notamment la conservation des pouvoirs, des décisions et des responsabilités attachés à cette fonction.

Pour vous, professionnel de l’immobilier, cette distinction est particulièrement importante avec le développement des plateformes numériques et de l’intelligence artificielle.

Et demain, quelle place pour l’intelligence artificielle dans la gestion des copropriétés ?

L’intelligence artificielle permet désormais d’automatiser ou d’accélérer certaines tâches : rédaction de documents, analyse de données, traitement de courriels, classement de documents, synthèse de dossiers ou encore assistance dans certaines recherches. Pour autant, une automatisation technique ne signifie pas nécessairement un transfert de responsabilité.

• Une IA peut-elle préparer un document sans devenir syndic ?

• Un logiciel peut-il gérer une partie de la comptabilité sans exercer la fonction de syndic ?

• À qui incombe la responsabilité lorsqu’une décision est prise à partir d’une recommandation automatisée ?

Ces questions vont probablement prendre une place croissante dans les métiers de la gestion immobilière.

L’affaire Matera fournit à cet égard un point de repère intéressant : ce n’est pas seulement la tâche réalisée qui doit être examinée, mais aussi la personne qui décide, qui agit juridiquement et qui assume la responsabilité finale.

A retenir :

L’externalisation de certaines tâches n’est pas, en elle-même, synonyme d’exercice de la profession de syndic.

Avant de confier une mission à un prestataire, un syndic a donc intérêt à se poser plusieurs questions :

Le prestataire intervient-il en assistance ou prend-il réellement en charge une partie de la fonction ?

• Qui signe les documents ?

• Qui prend les décisions ?

• Qui représente le syndicat des copropriétaires ?

• Qui conserve la responsabilité juridique de la gestion ?

• Le contrat définit-il clairement les limites de l’intervention du prestataire ?

Dans un secteur immobilier de plus en plus numérisé, la maîtrise de ces questions juridiques devient un véritable enjeu professionnel.

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Source juridique : Cour de cassation, arrêt du 17 septembre 2026, n° 24-15.665.