Camping sur terrain privé : le cadre juridique de l’accueil temporaire de tentes, caravanes et camping-cars.

Puis-je accueillir temporairement, camping-car, caravane, tente sur mon terrain ?

Vous êtes déjà aller faire un tour sur les plateformes comme HomeCamper ou Gamping ? C’est le cas de nombreux propriétaires fonciers. Ceux ci souhaitent ouvrir ponctuellement leur terrain à des campeurs, sous tente, en caravane ou en camping-car. Ce type d’accueil peut paraitre anodin en apparence. Mais il est pourtant strictement encadré par le droit de l’urbanisme, le droit du tourisme et parfois l’environnement. À défaut de respecter ces régimes spécifiques, l’exposition à des sanctions administratives – voire pénales – n’est pas négligeable.

Un usage soumis au droit de l’urbanisme : tolérance limitée, encadrement précis

L’accueil temporaire de tentes, caravanes, camping-cars sur un terrain privé relève juridiquement d’une occupation du sol régie par les dispositions du Code de l’urbanisme, et plus précisément des articles R.111-41 à R.111-50.

Le principe édicté par lesdits articles est clair ; l’occupation temporaire est tolérée sous conditions : 

• Il est possible d’autoriser, sur un terrain non aménagé, l’implantation de tentes ou le stationnement de véhicules de loisirs pour une durée n’excédant pas trois mois par an, qu’elle soit continue ou fractionnée.
• Attention car cette tolérance s’applique sous réserve que le terrain ne soit pas situé dans une zone où cette occupation est prohibée par le règlement du PLU, une carte communale, ou une servitude d’utilité publique.
• Le terrain ne doit faire l’objet d’aucun aménagement fixe ou permanent (voirie, plateforme, assainissement, branchements…), sous peine de requalification en terrain de camping nécessitant une autorisation d’aménager.

En dehors de ces conditions, une déclaration préalable en mairie est exigée, voire un permis d’aménager si les seuils réglementaires sont dépassés.

Le basculement dans le régime du camping aménagé ou à usage commercial

La transformation du terrain en espace d’accueil régulier ou rémunéré constitue une activité d’hébergement touristique de plein air soumise au régime juridique des terrains de camping (articles D.333-1 à D.333-3 du Code du tourisme).

Quels sont les déclencheurs réglementaires ?

• Accueil de plus de 20 campeurs ou installation de plus de 6 unités d’hébergement (tentes, caravanes, camping-cars) ;
• Rémunération systématique ou intégration dans une logique d’offre touristique (plateformes, publicité, services associés) ;
• Aménagements fixes ou durables sur le terrain (points d’eau, sanitaires, voirie, nivellement, emplacements délimités).

Le dépassement de ces seuils impose une déclaration en mairie et, selon la configuration, un permis d’aménager. En outre, le terrain doit être classé comme terrain de camping, être conforme aux normes applicables aux établissements recevant du public (ERP) et être soumis à une fiscalité adaptée.

L’incidence des zones protégées ou à régime spécial

Certaines zones bénéficient d’un statut dérogatoire ou plus contraignant qui interdit ou restreint fortement l’implantation temporaire de campeurs, même à titre occasionnel :

• En zone littorale, la Loi Littoral prohibe les installations nouvelles en dehors des secteurs urbanisés, sauf exceptions motivées par des documents d’urbanisme.
• Dans les zones naturelles protégées, telles que les sites classés, les zones Natura 2000 ou les parcs naturels, des arrêtés préfectoraux ou des règlements spécifiques peuvent interdire toute forme de camping, y compris sur terrain privé.
• Le PLU ou la carte communale peut interdire l’accueil de campeurs sur certaines zones (notamment agricoles ou naturelles), y compris pour de courtes durées.

Les juridictions administratives confirment régulièrement la validité de ces restrictions, notamment pour des motifs de protection paysagère ou environnementale.

Statut du propriétaire et usage locatif du foncier

Le droit d’usage du terrain dépend du titre juridique de détention :

• Le propriétaire peut accueillir temporairement des campeurs dans le respect des conditions ci-dessus.
• Le locataire ou l’occupant sans titre ne peut exercer ce droit qu’avec l’accord exprès du bailleur. À défaut, l’usage est considéré comme non conforme à la destination contractuelle du bien, susceptible d’entraîner une résiliation judiciaire du bail.

Dans les zones agricoles, les exploitants agricoles souhaitant développer un hébergement à la ferme doivent se conformer à un régime particulier. C’est ce qu’on appelle le camping à la ferme, qui est soumis à autorisation spécifique et à dérogation d’usage.

Responsabilités et sanctions en cas d’accueil irrégulier

Une vigilance est de mise. En effet, les risques juridiques sont multiples pour le propriétaire accueillant des campeurs en méconnaissance du droit applicable :

• Sanctions administratives : amende de 1.200 € par unité irrégulièrement installée, interruption d’activité, remise en état du site ;
• Sanctions pénales éventuelles pour exploitation sans autorisation ou trouble à l’ordre public local ;
• Responsabilité civile en cas de dommage causé à des tiers sur un terrain non conforme ou non sécurisé.

Notons que les maires disposent également de pouvoirs de police pour ordonner l’évacuation d’un site irrégulièrement occupé à des fins touristiques.

Plateformes collaboratives : HomeCamper, Gamping… un usage encadré par le droit

Les plateformes de type HomeCamper ou Gamping facilitent l’accueil de campeurs sur terrain privé contre rémunération. Toutefois, cette modalité ne constitue pas une zone grise : elle est pleinement soumise aux régimes précités.

Le fait que l’activité soit exercée par un particulier n’exonère pas du respect :

• Des seuils de capacité fixés par les articles R.111-41 et suivants du Code de l’urbanisme ;
• Des obligations de déclaration préalable ou d’autorisation d’aménager si les seuils sont dépassés ou si l’activité devient régulière ;
• Du respect du PLU et des servitudes d’urbanisme applicables.

Il est important de souligner que plusieurs préfectures ont rappelé que le recours à ces plateformes ne dispense en rien de solliciter les autorisations d’urbanisme.

Conclusion : une pratique possible mais juridiquement encadrée

L’accueil temporaire de campeurs sur terrain privé n’est donc pas, en soi, interdit. Cependant, cette pratique nécessite de vérifier rigoureusement les conditions d’urbanisme local, les régimes de protection du site, et les seuils réglementaires encadrant l’activité.

Dès lors qu’une rémunération intervient, ou que l’activité devient régulière ou dépasse les seuils légaux, le terrain bascule dans le régime du camping, avec l’ensemble des obligations déclaratives, fiscales, et de sécurité afférentes.

En matière d’hébergement touristique alternatif, le droit ne tolère ni approximation ni improvisation. Une vérification préalable auprès du service urbanisme de la commune ou l’appui d’un professionnel du droit immobilier et public est indispensable pour sécuriser le projet.

Textes applicables :

• Code de l’urbanisme : art. L.421-1, R.421-19 à R.421-23, R.111-41 à R.111-50, L.480-4
• Code du tourisme : art. D.333-1 à D.333-3
• Code de l’environnement (zones protégées, sites classés, Natura 2000)
• Loi Littoral : art. L.121-1 et suivants
• CE, 10 avril 1992, n° 97391 (validité des arrêtés municipaux limitant le stationnement de caravanes)

---

Suivez nous sur Linkedin :  https://www.linkedin.com/company/98139114/admin/feed/posts/ 

Toutes nos formations sont disponibles en présentiel et e-learning. Elles sont toutes accessibles aux personnes porteuses de handicap. 

Cette formation est certifiée Qualiopi et permet le renouvellement de la carte professionnelle.

👉 Vous êtes à jour de vos heures de formation! NON ? pas de panique, contactez nous : https://azformationimmobilier.com/contact/